Dům byl prodán v insolvenci. Nový majitel dostal klíče, jenže uvnitř zůstaly skříně, elektronika, osobní věci a několik krabic dokumentů. Nabízí se jednoduché řešení: objednat kontejner a všechno vyklidit.
Právě tady je ale potřeba zabrzdit.
U nemovitosti v insolvenci totiž nestačí vědět, komu patří samotný dům nebo byt. Je potřeba zjistit také v jaké fázi je insolvenční řízení, kdo má právo s majetkem nakládat a komu patří věci uvnitř nemovitosti.
Nejdříve zjistěte, v jaké fázi insolvence se nemovitost nachází
Výraz „nemovitost je v insolvenci“ může v běžné řeči znamenat několik rozdílných situací.
Může být pouze zahájeno insolvenční řízení. Soud už mohl rozhodnout o úpadku. Úpadek může být řešen oddlužením, reorganizací nebo konkursem. Anebo už insolvenční správce nemovitost prodal a řeší se její fyzické předání novému vlastníkovi.
A právě od toho se odvíjí, kdo může dát pokyn k vyklizení.
Už od zahájení insolvenčního řízení nesmí dlužník bez omezení nakládat s majetkem, pokud by tím podstatně měnil jeho skladbu, využití nebo hodnotu. Insolvenční zákon toto omezení stanoví v § 111.
To je důležitá informace například pro situaci, kdy majitel domu řekne:
„Jsem pořád vlastníkem, tak staré vybavení prostě nechám odvézt.“
Pokud mohou věci patřit do majetkové podstaty, takový postup může být problém.
Po prohlášení konkursu rozhoduje především insolvenční správce
Nejjasnější je situace po prohlášení konkursu.
Podle § 246 insolvenčního zákona přechází prohlášením konkursu na insolvenčního správce oprávnění nakládat s majetkovou podstatou.
Jednoduše řečeno: dlužník už nemůže s majetkem zahrnutým do majetkové podstaty zacházet podle svého uvážení.
To platí i pro vybavení domu, kanceláře, skladu nebo provozovny, pokud do majetkové podstaty patří.
U oddlužení nebo reorganizace může být situace jiná. Insolvenční zákon v § 229 stanoví, kdo je v jednotlivých fázích řízení osobou s dispozičními oprávněními. Například po prohlášení konkursu je jí insolvenční správce, zatímco při povolené reorganizaci či oddlužení zůstávají dispoziční oprávnění za podmínek zákona dlužníkovi.
Proto před objednáním vyklízecí firmy nestačí pouze zjistit, že člověk nebo firma „je v insolvenci“. Je potřeba znát konkrétní stav řízení.
Aktuální stav lze dohledat v insolvenčním rejstříku, kde soud zveřejňuje většinu dokumentů a kde lze zjistit také jméno ustanoveného insolvenčního správce.
Největší chyba? Zaměnit nemovitost za její obsah
Představme si dům prodaný insolvenčním správcem. Uvnitř zůstane stará televize, nábytek, zahradní technika a několik krabic.
Nový majitel koupil nemovitost.
To ale ještě automaticky neznamená, že koupil každou movitou věc, která se v den předání nacházela uvnitř.
Insolvenční správce sestavuje soupis majetkové podstaty. Jakmile je určitá majetková hodnota do soupisu zapsána, lze s ní podle § 217 nakládat pouze způsobem stanoveným insolvenčním zákonem a prostřednictvím osoby s dispozičními oprávněními.
Proto by profesionální vyklizení mělo začínat nikoli kontejnery, ale otázkou:
Co přesně můžeme odvézt?
Ideální postup je mít předem písemně určeno:
- které věci se stěhují,
- které se předávají jiné osobě,
- které mohou být odvezeny k likvidaci,
- co musí v nemovitosti zůstat,
- kdo je oprávněn tento pokyn dát.
Tím se chrání nejen insolvenční správce nebo nový vlastník, ale také samotná vyklízecí firma.
Co když některé věci patří někomu jinému?
Ještě složitější situace nastává, když se v nemovitosti nachází například vybavení pronajaté společnosti, majetek partnera dlužníka nebo věci, ke kterým se hlásí jiná osoba.
Insolvenční zákon s podobnými spory výslovně počítá.
Pokud třetí osoba tvrdí, že určitá věc do majetkové podstaty nepatří, může se za stanovených podmínek domáhat jejího vyloučení z majetkové podstaty. Zákon zároveň omezuje nakládání s takovým majetkem v době, kdy o něm probíhá příslušný spor.
Pro člověka, který fyzicky provádí vyklizení, z toho plyne jednoduché pravidlo:
Spornou věc nevyhazovat „pro jistotu“.
Nejdříve musí být jasné, kdo je oprávněn rozhodnout o jejím dalším osudu.
A co staré a prakticky bezcenné věci?
Ani stará skříň nebo nefunkční zařízení se automaticky nestává odpadem jen proto, že jeho prodej nedává ekonomický smysl.
Insolvenční zákon umožňuje insolvenčnímu správci za stanovených podmínek vyjmout z majetkové podstaty například neprodejné věci nebo jiné majetkové hodnoty, které nemohou sloužit k uspokojení věřitelů. Vyžaduje to však postup podle § 227, včetně předchozího souhlasu věřitelského výboru a insolvenčního soudu.
Teprve když je právně vyřešeno, že konkrétní věci mohou být odstraněny, přichází na řadu jejich fyzické vyklizení, třídění a případná likvidace odpadu.
To je důvod, proč by se u větších insolvenčních vyklízení měl oddělovat právní pokyn od fyzické realizace. Insolvenční správce nebo jiná oprávněná osoba rozhodne, co se s majetkem stane. Vyklízecí firma zajistí manipulaci, stěhování, odvoz a další dohodnuté práce.
Jak může vypadat správný postup vyklizení?
Modelová situace: insolvenční správce připravuje k předání rodinný dům, ve kterém zůstalo několik místností plných vybavení.
Namísto okamžitého vyklízení je vhodné postupovat v několika jasných krocích:
- Ověřit stav insolvenčního řízení a osobu oprávněnou s majetkem nakládat.
- Porovnat obsah nemovitosti se soupisem majetkové podstaty.
- Oddělit věci určené k prodeji, předání, přestěhování nebo odstranění.
- U sporných věcí vyčkat na pokyn insolvenčního správce.
- Rozsah vyklizení si nechat potvrdit písemně.
- Před zahájením prací stav prostoru zdokumentovat fotografiemi.
- Po vyklizení vytvořit jednoduchý předávací protokol.
Právě dokumentace bývá u insolvenčního vyklízení mnohem důležitější než u běžného stěhování.
Insolvenční zákon ostatně ukládá při správě majetkové podstaty postupovat tak, aby nedocházelo k odstranění, zničení, poškození nebo odcizení majetku, který do ní náleží.
Ministerstvo spravedlnosti zároveň při dohledu nad insolvenčními správci zdůrazňuje požadavek svědomitého postupu a odborné péče, transparentnosti a ochrany společného zájmu věřitelů.
Co když už byla nemovitost prodána, ale dlužník ji neopustil?
To je jiný problém než odstranění nábytku.
U nemovitosti používané dlužníkem k bydlení jeho rodiny nebo u bytu ve vlastnictví dlužníka stanoví § 285 odst. 2 insolvenčního zákona, že po zpeněžení je dlužník povinen nemovitost vyklidit. Pokud ji dobrovolně nevyklidí, může se nový vlastník domáhat vyklizení žalobou u soudu.
To je zásadní detail.
Koupě nemovitosti v insolvenci totiž nedává kupujícímu automatické právo fyzicky vystěhovat člověka vlastními silami.
Nejvyšší soud obdobně potvrzuje, že proti osobě, která nemovitost užívá bez právního důvodu, se vlastník může domáhat vyklizení prostřednictvím vlastnické žaloby podle § 1040 občanského zákoníku.
Stěhovací nebo vyklízecí firma proto nemá nahrazovat soud, exekutora ani insolvenčního správce.
Na místo by měla nastoupit až ve chvíli, kdy je právně vyřešeno, kdo má prostor opustit a kdo smí rozhodovat o věcech uvnitř.
Co může zajistit vyklízecí firma?
Jakmile jsou právní otázky vyjasněny, samotná realizace už může být velmi rychlá.
U nemovitosti v insolvenci lze podle konkrétního zadání zajistit například kompletní vyklizení domu nebo bytu, odnos a převoz věcí, demontáž nábytku, manipulaci s těžkými předměty nebo odvoz určeného vybavení.
Největší výhodou profesionálního řešení není jen počet pracovníků a vhodné auto. Je to možnost připravit celý postup tak, aby byl průběh doložitelný.
U citlivějších zakázek proto dává smysl pracovat podle seznamu, dokumentovat výchozí stav a na konci předat objednateli potvrzení o provedeném rozsahu prací.
FAQ
Může dlužník během insolvence sám objednat vyklizení domu?
Ne vždy. Záleží na fázi a způsobu řešení insolvence. Již od zahájení insolvenčního řízení je dlužník podle § 111 omezen v nakládání s majetkovou podstatou. Po prohlášení konkursu přechází oprávnění nakládat s majetkovou podstatou na insolvenčního správce.
Kdo může objednat vyklizení nemovitosti po prohlášení konkursu?
Pokud se vyklizení týká majetku zahrnutého do majetkové podstaty, je klíčovou osobou zpravidla insolvenční správce, na kterého prohlášením konkursu přecházejí dispoziční oprávnění. Rozsah konkrétní zakázky je vhodné mít písemně potvrzený.
Může nový majitel vyhodit věci, které v domě po insolvenci zůstaly?
Ne automaticky. Je nutné zjistit, zda movité věci nebyly zahrnuty do majetkové podstaty a zda k nim neuplatňuje právo jiná osoba. Samotné nabytí nemovitosti ještě neřeší vlastnictví všech movitých věcí, které v ní zůstaly.
Co když se někdo přihlásí o věci uložené v nemovitosti?
Pokud třetí osoba tvrdí, že majetek do majetkové podstaty nepatří, může za podmínek insolvenčního zákona uplatnit právo na jeho vyloučení. Do vyřešení takové situace není vhodné sporné věci likvidovat.
Musí se dlužník po prodeji domu v insolvenci vystěhovat?
U nemovitosti, kterou dlužník používá k bydlení své rodiny, nebo u jeho bytu stanoví § 285 odst. 2 povinnost po zpeněžení nemovitost vyklidit. Pokud to dlužník dobrovolně neudělá, může nový vlastník požadovat vyklizení soudní cestou.
Kde zjistím, kdo je insolvenční správce?
V Insolvenčním rejstříku Ministerstva spravedlnosti. U konkrétního řízení lze dohledat soudní rozhodnutí, stav řízení, spisovou značku i údaje o insolvenčním správci.
20+ let pomáhám zákazníkům se stěhováním. Poslední roky také rozvíjím systém pronájmu skladovacích kontejnerů v Brně a okolí.
